Mietrecht

Zu den häufig anfallenden Mandanten gehört das Mietrecht. Hier vertreten wir sowohl Mieter- als auch Vermieterinteressen. Unsere Zusammenarbeit beginnt mit der


Vertragsgestaltung

Viele Probleme lassen sich bereits dadurch umgehen, dass der Vermieter den Mietvertrag mit Bedacht und Umsicht aufsetzt. Dies gilt sowohl im gewerblichen Bereich, als auch für die  Wohnraummiete.


Soll das Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer geschlossen werden, oder befristet? Im zwei-ten Fall ist es bei vermietetem Wohnraum notwendig, einen sachlichen Grund für die Befristung anzugeben. Bei der Geschäftsraummiete ist die Schriftform nach § 550 BGB zu beachten. Ansonsten kann es passieren, dass bei Nichtbeachtung der Vertrag im Zweifel als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann.


Weitere Fragen stellen sich dahingehend, wie der Vermieter die Miete ausgestalten möchte. Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete? Betriebskostenpauschale oder Inklusivmiete? Lassen Sie anwaltlich beraten, welche Art der Miete in Ihrem Fall am besten passt.


Mietmängel

Am häufigsten Stellen sich für Vermieter und Mieter die Frage, wie auf Mängel an der Mietsache angemessen zu reagieren ist. Der Vermieter ist zunächst verpflichtet, gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache in einem zu vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Vertragslaufzeit zu erhalten. Der Mieter hat daher zunächst einen Anspruch darauf, dass diese Mängel beseitigt werden.


Er ist aber auch verpflichtet, diesen Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, will seine Rechte auf Schadensersatz oder Minderung nicht verlieren. Nicht selten hat nämlich ein Mangel auch zur Folge, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache hierdurch gemindert ist. Klassischer Fall sind Sanierungsarbeiten, Feuchtigkeit und Schimmel, Heizungsausfall und Ausfall der Warmwasserversorgung, undichte Fenster oder Lärm im Haus. Der Mieter kann dann unter Umständen die Miete angemessen mindern. Oftmals wird jedoch eine zu hohe Minderungsquote angesetzt. Mieter riskieren daher, dass das Mietverhältnis möglicherweise später wegen Zahlungsrückstandes gekündigt wird.


Hier sollten sich Mieter und Vermieter beraten lassen. Welche Maßnahmen kann ich ergreifen, wenn ein Mangel auftritt? Welche Minderungsquote wäre angemessen? Wie setze ich meinen Anspruch auf Mängelbeseitigung durch? Welche Möglichkeiten habe ich, wenn der Mieter den Mangel verursacht hat? Wie reagiere ich auf eine zu hohe Mietminderung.


Mieterhöhung


Ein weiteres Problemfeld stellen Mieterhöhungen während der Mietzeit dar. Für den Vermieter besteht oft der Bedarf, während der Mietzeit die Miete anzupassen. Dies kann er bereits bei der Vertragsgestaltung berücksichtigen, in dem er dort eine Staffel- oder Indexmiete mit dem Mieter vereinbart. Jedoch bietet auch das Gesetz selbst Möglichkeiten, die Miete während der Laufzeit des Vertrages zu erhöhen. §§ 558 ff. lassen eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Nach § 559 BGB kann eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierung verlangt werden. Hierbei sind jedoch dringend die Anforderungen an Form und Begründung des Mieterhöhungsverlangens zu beachten, ansonsten ist die Mieterhöhung unwirksam und lässt sich im Zweifel nicht durchsetzen. Hier kann anwaltliche Beratung notwendig werden. Umgekehrt sollten Mieter bei Zweifeln an der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens dieses durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen.


Betriebskosten


Nach § 556 BGB können die Vertragsparteien die Umlage der laufenden Betriebskosten auf den Mieter vereinbaren. In der Regel geschieht dies durch Bezugnahme auf die Betriebskos-tenverordnung. Dennoch ruft die jährliche Abrechnung der Kosten Probleme hervor. Welche Kosten darf ich als Vermieter umlegen? Welchen Verteilungsschlüssel muss ich wählen? Welche Besonderheiten sind bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung zu beachten? Bis wann muss die Abrechnung erstellt werden? Der Mieter hingegen hat Anspruch darauf, dass, soweit Vorauszahlungen auf die Betriebs-kosten von ihm verlangt werden, hierüber jährlich abgerechnet wird. Die des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist zu beachten. Eine versäumte Frist kann zur Folge haben, dass der Vermieter eine mögliche Nachzahlung nicht mehr verlangen kann. Häufig werden Mieter auch hohen Kostenanstiegen stutzig. Hier sollten Mieter Einsicht in die Belege nehmen und dies von ei-nem Rechtsanwalt prüfen lassen.


Mietkaution


Auch die Mietkaution stellt nicht selten ein Problemfeld dar. Bis zu welcher Höhe darf der Mieter eine Kaution verlangen. Welche Formen der Mietkaution gibt es? Wir muss eine Barkaution angelegt werden? Wann muss der Vermieter nach Auszug des Mieters über die Kaution abrechnen?


Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses

Für beide Vertragsparteien besteht möglicherweise Bedarf ein Mietverhältnis zu beenden entweder unter Einhaltung einer Kündigungsfrist oder gar außerordentlich. Dabei sind für den Vermieter verschiedene Kündigungstatbestände, denn in der Regel bedarf es für die die Kündigung des Vermieters eines berechtigten Interesses. Häufigster Fall sind Mieter, die mit der monatlichen Miete säumig sind. Des Weiteren kann Eigenbedarf oder auch eine mangelnde wirtschaftliche Verwertbarkeit des Mietobjektes eine Kündigung rechtfertigen. Der Vermieter sollte prüfen lassen, ob diese Tatbestände vorliegen, will er sicher gehen, dass seine Kündigung greift. Daneben kommen zahlreiche weitere Fälle wie etwa Störung des Hausfriedens in Betracht. Der Vermieter sollte im Weiteren prüfen lassen, ob besondere Kündigungstatbestände eingreifen, die eine erleichterte Kündigung ohne Angabe eines berechtigten Interesses ermöglichen, wie beispielsweise bei einer Einliegerwohnung.


Auch für den Mieter ergibt sich manchmal die Notwendigkeit, dass Mietverhältnis ohne Ein-haltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Dies beispielsweise dann, wenn der Vermieter mit der Beseitigung von Mängeln in Verzug und die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist. Auch Fälle möglicher Gesundheitsgefährdung lassen unter Umständen eine Kündigung aus wich-tigem Grund zu. Wir beraten Sie gern!


Maklerrecht


Wir stehen Ihnen auch in Fragen des Maklerrechts beratend zur Seite und helfen Ihnen Ihre Ansprüche auf Maklercourtage durchzusetzen, oder den Courtageanspruch eines Maklers zu prüfen.
Der Vergütungsanspruch des Maklers setzt dabei voraus, dass ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde und der Makler die vereinbarte Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit auch erbracht hat. Des Weiteren muss kausal durch die Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Hauptvertrag mit einem Dritten geschlossen worden sein. Bei der Frage der Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrages treten häufig Probleme. Darüber hinaus wird verlangt, dass der Auftraggeber auch Kenntnis von der Tätigkeit des Maklers hat.
Wir prüfen für Sie, ob diese Voraussetzungen in Ihrem Fall gegeben sind.

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